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资本逃离中国人海外投资涨46-【资讯】

发布时间:2021-07-15 18:19:58 阅读: 来源:水泥发泡板厂家

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中国资本出国的故事并不鲜见,尤其是近两年来国内经济开始步入下行通道,人民币贬值带来的通胀压力等一系列外部经济环境,逼迫着国内越来越多的资本寻求海外投资,分散风险。

如今的国内房企资本亦是如此。不同的是,国内房企业在面临上述问题的同时,还需面对“白银时代”的市场分化、利润率下降与市场风险等问题。于是,海外投资战略正在成为目前国内众多房企寻求进一步发展的重要部署。

问题是,这些为分散投资的资金都流向了国外的哪些地方?答案是国外的房地产市场。仲量联行副主席Scott Latham(斯科特·兰森姆)指出,2015年中国投资者在全球范围内完成的房地产投资总额达到了约247亿美元,较2014年的169亿美元同比大幅上涨46%。

(数据来源:仲量联行)

其中2015年,有大量的外国资本投资到美国的房地产市场,并且是创造纪录。其中纽约市场是获得的外国投资最多的城市,2015年中国投资者共完成了15宗交易,占比27%。

一大波“逃离”的资本

事实上,国内资本热衷于美国一线城市的房地产市场并不足以为奇。相较于国内的经济环境而言,美国经济目前正处在缓慢的上升期,美元加息等利好的金融环境也使其越来越受到国内资本的关注。

房地产市场的对比情况更是如此。目前国内的市场利润率已经低至10%以下,“逃离”三四线城市的国内房企纷纷选择进驻一线市场,导致争抢土地致其价格虚高,更进一步压榨了有限的利润空间,这与美国的市场情况并不相同。

一位资深海外投资分析人士表示,现在国内的房地产市场已经进入“白银时代”,以前投资回报超过20%,还在还不到10%。而很多投资美国地产的企业,2015年的市场投资回报率超了10%,有的甚至达到了20%,比国内要高。

正是这样的背景,导致了目前国内众多的资金开始流向美国房地产市场,包括国内众多的房地产企业。2016年4月份,海航集团就再度在国际市场上出手,收购了纽约曼哈顿中城的顶级办公楼850 Third Avenue。不久前,万科、平安、海航和华润在美国斯坦福大学召开了专场招聘会,招聘的岗位则基本围绕着物业管理的布局需求进行,可见国内的这些“资本大鳄”正在紧锣密鼓地进行着布局。

“亚洲投资者很长时间以来一直对美国市场感兴趣,中国投资者选择在这个时间段进行资本输出,可以概括为几个原因:追求多元化、税收政策优惠、汇率有利、经济状况有吸引力,目标市场回报高,还有的是为了在安全港市场实现财富保值。”Scott Latham对网易房产记者总结道。

两种物业投资类型

据仲量联行副主席Scott Latham介绍,中国资本进驻美国房地产市场正是近3年来才有的动作,3年前的市场上很少能够见到这些企业的资金流入。

目前美国的房地产市场上,来自国内的资本可以明显地分为两种截然不同的类型。据Scott Latham介绍,目前美国房地产市场上的国内投资主体主要分为机构投资者和房地产开发商。

前者主要以国内的险资为主,例如安邦、人寿等,他们更加倾向于长期持有物业,追逐稳定与安全的物业类型,包括写字楼、长租公寓与酒店等业务,这些物业类型都有明显的特征:稳定且日渐增长的现金流。后者则主要是国内的一线开发商,绿地、万科这类房企更倾向于“造楼”,他们乐于追逐相对短期的物业类型,保持资金的活跃性,秉持“快进快出”的风格特点。

“中国的房地产商很成熟,他们第一个项目通常会和当地的开发商一起合作开发,积累当地的人脉与资源,为以后的独自开发做准备。”Scott对网易房产记者介绍说,近几年国内的开发商在美国开发物业的同时,也在不断打造自己的品牌价值,这与先前进入美国房地产市场中的香港和日本投资者截然不同。

三个不同的投资群体

截至目前,在美国的房地产发展史上,一共出现了三个较大规模的亚洲投资群体,分别是日本、中国香港和中国大陆。其中前两者在美国的投资历程并不能都算作成功,这对于现今的中国投资者而言具有很强的借鉴意义。

1986年到1991年间,日本投资人在美国大举购买包括洛克菲勒中心等地标性建筑在内的房产,诸如此类的种种大手笔进入,但最后的投资回报并未让所有人都能够满意而归。而90年代初开始纷纷进入美国房地产市场的香港投资者也近乎遭遇了同样的命运,最后只能在90年代末草草收场。

一个有趣的现象是,起初的日本投资者所热衷的物业类型正是办公楼、酒店、高尔夫球场等拥有充足现金流的物业类型;而90年代的香港投资者则是典型的“快进快出”风格,追逐短期变现。细致的人会发现,这两种物业类型也正是目前中国资本在美国房地产市场追逐的两大类。

中国的投资人是否会重蹈日本和香港的覆辙?Scott Latham对网易房产表示,这三个不同历史时期的投资主体并不相同,所处的美国经济环境更是不同,最后的结果必然不能同一而论。

“日本和香港的投资者进入美国房地产市场时,正处美国经济下滑的周期,这与今天美国经济处在企稳回升周期中的情况可谓截然相反,这是根本的不同之处。其次,中国的开发商已经十分成熟,他们的学习期很短,拥有丰富的市场经验和抵御风险的能力”Scott Latham如是总结道。

相较于国内来说,如今的美国房地产市场有足够的诱惑力,市场环境也更加地成熟与稳定,未来或许能够看到越来越多的国内资本与房地产企业源源不断地进入到当地的市场之中。

只不过,机遇与挑战始终会并存。虽然说如今美国的经济环境开始吸引越来越多的中国资本流入,但是如何规避风险始终是资金回避不了的问题,必然也会对资本提出更高的要求。

基于这一点,Scott Latham表示,目前看到的中国资本主要还是地产开发和投资有现金流的物业,不过后期定会有像黑石这类的中国资产管理公司出现,以适应市场的进一步发展。

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